Наши услуги
»  Постоянное юридическое обслуживание предприятий и индивидуальных предпринимателей
»  Банкротство юридических и физических лиц
»  Интеллектуальная собственность
»  Представительство в арбитражных судах, судах общей юрисдикции
»  Взыскание долгов, работа с дебиторской задолженностью
»  Тендерное сопровождение, сертификация ИСО, вступление в СРО
»  Регистрация и перерегистрация
»  Юридическим фирмам, юристам
»  Услуги для граждан (трудовые, жилищные споры)
»  Консультации по правовым вопросам


Заниженная оценка арестованного имущества признана незаконной

В июне 2018 года Октябрьский районный суд г. Иркутска рассмотрел дело по иску в интересах нашего клиента о признании недействительным заключения специалиста об оценке арестованного имущества.

Судебные приставы возбудили исполнительное производство в отношении должника и наложили арест на принадлежащий ему объект недвижимости промышленного назначения. 

Во исполнение требований ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ  "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель привлек эксперта - оценщика.

Оценщик выдал заключение специалиста о стоимости объекта недвижимости. 

Как не раз бывало с нашей практике, собственник был крайне удивлен оценочной стоимостью. 

Стремление оценщиков в исполнительном производстве указать минимально возможную стоимость арестованного имущества известно. Мы морально готовили клиента к тому, что цифры стоимости имущества будут значительно ниже обычных.

Однако нам пришлось удивиться и самим. Оказалось, что реально используемый промышленный объект стоимостью примерно в 12 млн. руб., был оценен всего в 380 тыс. руб.! 

На настоящий момент это рекорд. Было в нашей практике занижение стоимости недвижимости в два раза, по сравнению с реальным. В другом случае оборудование было приобретено предприятием по контракту у зарубежного поставщика за 3 млн. руб., и с этой суммы были оплачены таможенные пошлины, но оценка выдала стоимость оборудования в 250 тыс. руб. Все эти случаи мы оспорили и получили по суду стоимость имущества, максимально близкую к реальной. Но в данном случае разница в стоимости составила более 30 раз. При этом наш клиент называл свою цену не произвольно, он учитывал и стоимость строительства такого объекта, и размер доходов от эксплуатации, и цену аналогичных объектов на рынке недвижимости. 

В этом случае путь один – в суд. 

А вот в суде путей уже два. Можно, оспорить как Постановление судебного пристава-исполнителя об оценке арестованного имущества, так и Заключение специалиста, на основании которого пристав выносит свое постановление. Закон допускает оба варианта. 

Нюанс здесь в том, что стоимость объекта, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении Постановления. Пристав обязан утвердить эту цифру. Если обжаловать Постановление пристава, придется воевать и с оценщиком и с судебным приставом – исполнителем. Пристав будет вынужден защищать в суде свое Постановление, а значит и заниженную  величину оценки. 

В случае же обжалования заключения специалиста, есть шанс, что служба судебных приставов займет не столь активную позицию. Так и произошло в данном деле.

Тем более что по существу рассматривается именно правильность оценки, которую произвел специалист.

Есть и еще одно немаловажное обстоятельство. Клиент тратит свои средства на это обжалование. Поэтому мы предъявляем расходы клиента ко взысканию с ответчика. При рассмотрении вопроса о возмещении заявителю расходов на оплату услуг представителя, то есть гонорара наших юристов, суду гораздо проще взыскать реальную сумму расходов с частной экспертной организации, чем с федеральной службы судебных приставов.

Итак, мы ознакомились с Заключением специалиста имущества, тщательно изучили его. Нашли несколько существенных ошибок, нарушений федеральных стандартов оценки (ФСО). И подготовили исковое заявление в суд. 

Важно не пропустить сроки!

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Иск должен быть подан в суд в течение десяти дней с момента извещения о произведенной оценке. Что и было сделано.

Далее в ходе рассмотрения дела в суде мы заявили ходатайство о проведении судебной экспертизы. Она отличается от обычной специальной процедурой отбора кандидатур экспертов, формулировки вопросов экспертам. А главное, эксперт предупреждается судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. По общему правилу все доказательства равны для суда, но на практике судебной экспертизе суд доверяет больше. 

В итоге, оценив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что данное заключение соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, в связи с чем суд полагает возможным положить его в основу решения суда.

Суд обратил внимание на то, что судебная экспертиза рыночной стоимости проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра объекта недвижимости, тогда как специалист объект недвижимости не осматривал, что влияет на достоверность оценки.

Кроме того, при определении рыночной стоимости специалист применил затратный подход, как наиболее подходящий при достаточном количестве информации для применения данного подхода. При этом специалист указал, что сравнительный и доходный подходы не применялись, поскольку при отсутствии возможности объективного прогнозирования уровня арендных ставок и загруженности объекта оценки в среднесрочной перспективе, а также при отсутствии достаточного количества аналогов, сопоставимых с объектом оценки, данные подходы не обеспечивают обоснованность и достоверность получаемых результатов. 

Суд признал очевидным тот факт, что подход к оценке недвижимого имущества в оспариваемом заключении специалиста ясно и четко не выражен.

Суд признал, что выводы, сделанные специалистом при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются необоснованными. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена неверно и объективно не подтверждена.

Решением суда исковые требования нашего клиента о признании недействительным заключения специалиста об оценке арестованного имущества удовлетворены. Заключение специалиста об оценке рыночной стоимости объекта признано недействительным. 


Практический смысл такого решения суда для клиента в том, что арестованная недвижимость не будет выставлена на аукцион за копейки, которые не покроют сумму долга. 

Кроме того, клиент выигрывает время, за которое может изыскать средства для погашения долга по исполнительному листу и сохранить свое имущество.