ВОПРОС:
Прошу дать консультацию касательно применения ст. 417 ГК РФ в отношении договоров аренды в части невозможности выполнения обязательств по внесению арендной платы и прочих оплат согласно договора аренды НА ПЕРИОД ПРИОСТАНОВКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ со ссылкой на ст. 328 ГК РФ и указ губернатора № 59-уг о введении режима повышенной готовности. В частности, ответы на такие вопросы:
1) ст. 417 ГК РФ прекращает обязательство по внесению арендной платы по договору аренды напрямую?
2) Если нет, то указ губернатора 59-уг от 18.03.20 с изменениями и дополнениями (66-уг, 70-уг, 78-уг, 96-уг, 112-уг), который гласит о приостановке оказания соответствующих услуг в торговых центрах, является основанием неисполнения арендодателем своих обязательств по передаче предмета аренды на срок приостановки деятельности? И тождественно этой ситуации, применяя ст. 328 ГК РФ, может ли арендатор приостановить на этот срок исполнение обязательства по внесению арендных и прочих сервисных платежей?
ОТВЕТ:
1 апреля 2020 года принят Федеральный Закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Этот закон вносит комплексные изменения в законодательство в связи с коронавирусом. Аренде посвящена отдельная статья 19 Закона.
• К договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения режима повышенной готовности (18.03.2020 в Иркутской области) арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году
• Размер арендной платы по таким договорам аренды может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По общему правилу - не чаще раза в год
• Арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Я бы сказал, что это специальная норма по отношению к общим нормам ст. 328 и 417 ГК РФ. То есть, имеет преимущество перед ними.
1)Согласно ч. 1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.
Часть 3 указывает, что в случае признания недействительным либо отмены в установленном порядке акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1 настоящей статьи) обязательство не считается прекращенным, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа обязательства либо если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства.
То есть, если стороны не расторгли договор во время действия Указа 59-уг, то обязательство не прекращено.
Или если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства. Арендодателю ФЗ-98 по факту прямо запрещает отказываться от исполнения обязательства: арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение.
Арендатор может отказаться от аренды по общим правилам и в соответствии с условиями договора.
Если говорить о части 1 ст. 417 ГК РФ, то специальная норма ФЗ-98 не прекращает обязательство, а разрешает отсрочку, а также уменьшение арендной платы за 2020 год, изменения обязательства. В то же время 1 ст. 417 ГК РФ позволяет обратиться за взысканием убытков по статьям 13 и 16 ГК РФ.
Обе эти статьи предполагают взыскание убытков, причиненных незаконным актом, признанным судом недействительным.
Следовательно, если Указ 59-уг, со всеми дополнениями и изменениями будет признан судом недействительным, возникает право на возмещение убытков, причиненных его исполнением.
Сам по себе он обязательств не прекращает, это следует из ФЗ-98.
2) Указ 59-уг является основанием для применения норм ФЗ-98: отсрочка платежей, уменьшение платы по требованию Арендатора, более частое изменение размера арендной платы.
Основанием иного неисполнения договора аренды он не является.
Там нет права арендодателя по неисполнению своих обязательств по передаче предмета аренды на срок приостановки деятельности.
10 февраля 2021
